Благоевградски портал за имоти

НОВИНИ

Интервю за Е-79 с управителя на БлагоевградПропъртис.КОМ.

 Интервю за Е-79 с управителя на БлагоевградПропъртис.КОМ.
| 17.09.2009

- Г-н Кацарски, по всичко личи, че въпреки кризата темата за цената на имотите продължава да бъде актуална, какво е Вашето мнение?


     - Да, така е и винаги ще остане така. Всеки един от нас е свързан с имотния пазар по един или друг начин, да не говорим, че в последните години постоянното покачване на цените доведе до бум в сектора, от който голяма част от хората си изкарваха прехраната. Имотите са, както едно от основните средства за инвестиция в едно общество, така и едно от основните средства за спестяване. Така че, каквото и да се случва с пазара на недвижима собственост, той винаги ще бъде актуален и интересен за обществото и гражданите. Всеки иска да знае каква е цената на имота, на който той е собственик, или каква ще бъде цената му след време. Какво се случва или ще се случва с лихвите по кредита, благодарение на който е закупил имота си и т.н.


     - Какво в действителност се случва с имотите в Благоевград?


     - Цените претърпяват корекция и това е нормално. За съжаление този факт малко повече се драматизира и това главно се дължи на неправилното схващане досега, че недвижимата собственост е нещо, което постоянно се покачва, и че от инвестицията в имот задължително само се печели. Нали си давате сметка, че това няма как да е така. Моите виждания и позиции по този въпрос винаги са били едни и същи и постоянни през годините. Предупреждавахме, че покачването на цените на недвижимите имоти няма да продължи вечно и че очакванията през последните години на участниците в този пазар, а именно строители и инвеститори, бяха прекалено големи. Е, вече е факт, че всичко свърши и цените на имотите претърпяват корекции. Така че нищо толкова изненадващо не се случва в момента, това е естественият ход на събитията.


     - Доста хора обаче не го очакваха и бяха изненадани?


     - Сигурно, но ако погледнем реално, след като търсенето постоянно намаляваше от средата на миналата година в резултат на очаквана криза и банките повишиха лихвите по кредити до безумни нива, с което практически блокираха ипотечното кредитиране, влизането на свежи пари в сектора спря. Моментално последва корекцията на цените надолу, както на новото, така и на старото строителство с 15% до 20%. Липсата на добро търсене също така блокира и постави на изчакване проекти ново строителство, които все още не бяха започнати. И всичко това се случи сравнително бързо. По-важното е, че инвеститорите и индивидуалните продавачи започнаха да бъдат по-гъвкави при предлагане на имотите си, което доведе до по-добри възможности за купувачите. С две думи, всичко си идва на място. Трябва да разберем, че в една спокойна търговия купувачите са винаги водещите в този пазар. В края на краищата те плащат.


     - Значи цените падат и ще продължат да падат?


     - Не съм казал такова нещо, даже напротив. Проблемът е, за съжаление, че ние винаги сме по крайните варианти. Сега масово се смята и очакванията на голяма част от хората са, че обезценяването ще продължи до цени, които са само в тяхното съзнание. Подобен тип твърдения и настроения обаче не са подплатени с никакъв пазарен анализ.


     - А няма ли да се случи?


     - За Благоевград това към момента няма как да стане, разбира се. Както не се сбъднаха желанията на инвеститорите и продавачите за цени, които те очакваха преди година-две, така няма да се сбъднат желанията на купувачите за обезценка на имотите до безумно ниски нива.


     - Да, но се случи в САЩ, в някои европейски страни, а и в голяма част от ваканционните имоти в България. 


     - За пазара на ваканционни имоти не мога да коментирам, защото не го познавам, а и цените там се определят от съвсем различни фактори от цените на недвижими имоти в град като Благоевград. Колкото до САЩ, винаги съм казвал, че всякакви сравнения са немислими и неправилни. Няма аналог за сравнение на пазарите в България с този в САЩ и някои европейски страни.


     - Има мнения, че точно това предстои.


     - Ще го кажа още веднъж. На този етап това няма как да стане. Въпреки абсурдната и нетрезвата политика на банките в България по отношение на ипотечните кредити все още лошите ипотеки са незначителен процент от пазара и не оказват никакво въздействие като цяло върху него. Търсенето, въпреки свиването, съществува и няма изгледи да изчезне, и това го казвам категорично. Голяма част от проектите, които трябваше да стартират през 2009 г., няма да започнат и това е добре, защото ще ограничи предлагането специално на ново строителство и ще стабилизира пазара на вече започналото. Наемният пазар на жилища в Благоевград продължава да бъде силен. Така че като цяло смятам, че стига банките да започнат да действат като банки и освен да съхраняват спестяванята на гражданите да изпълняват и другото им основно предназначение, а именно да кредитират бизнеса и покупките на жилища, опасност от ипотечна криза не би трябвало да има, а оттам и така очакваното от някои тотално обезценяване на имотите няма как да се случи.


     - Значи ли това, че голямо обезценяване може да се получи само при наличие на ипотечна криза?


     - Да, категорично.


     - Критични сте към банките. Защо е това негативно отношение?


     - Може би не съм аз човекът, който трябва да квалифицира банките по един или друг начин, но питайки ме, ще си дам мнението, въпреки че то не се различава много от мнението на немалко мои колеги в страната.
     Безумие е в тази ситуация банките да продължават да поддържат високи лихвите, по всички видове кредити и в частност ипотечните. Трябва да имаме предвид, че ипотечните кредити, които са предлагани през последните години на гражданите, са с плаващи лихви, а не фиксирани, което значи, че при повишаване на лихвите автоматично се повишават вноските по тях. Не е трудно да се види и осъзнае, че ако това продължи и лихвите не се понижат, и без да е налице икономическа криза, със сигурност ще доведе до проблемно обсужване на немалко кредити от гражданите, а оттам и увеличаване на лоши кредити и многобройни проблемни ипотеки. Къде отиват тези лоши ипотеки? На пазара на имоти, и то на ниски цени. Когато те са много, оказват влияние върху пазара и цените тръгват много бързо надолу, давайки предпоставки за нови лоши ипотеки. Така колелото се завърта и няма спирка. Затова мога да бъда критичен по други банкови практики, наложили се като нещо нормално в последните години, но по отношение на лихвената им политика съм повече изненадан, отколкото критичен. Да не говорим, че не можем да чуем логично обяснение на това, което става. Няма да намерите управител на клон на банка в Благоевград, който да ви даде някакво обяснение. Единственото, което се казва, е “страх от липса на ликвидност, пораждаща високи лихви по депозитите и оттам високи лихви по кредитите”. Дано само така афишираният от тях ликвиден проблем да не прерасне в ипотечен.


     - Но те афишират точно обратното - че нямат ликвидни проблеми.


     - Ами да свалят лихвите по депозитите тогава. За какво са им тези скъпи пари?
     Но защото ме питахте за критичноста ми към тях, само ще добавя, че в последните години се оказа, че периодично голяма част от допълнителните им условия, свързани с ипотечното кредитиране, граничат с чист рекет към клиентите кредитоискатели. И защото ще ме попитате кои са те, ще ви изброя само част, въпреки че сме ги писали в сайта ни BlagoevgradProperties.com. Продажбата на имуществена застраховка от дъщерни дружества или дружества, принадлежащи към едно семейство с банката - обикновено на два пъти по-висока цена. Налагането на една или друга нотариална кантора за финализиране на сделки с недвижими имоти, предмет на ипотеката, поради приятелски или други взаимоотношения между директорите на банката и нотариалната кантора, и таксуването на клиентите с нерегламентирани юридически и адвокатски такси при оформянето на документите за ипотеката. Най-страшното е, че голяма част от елитните банкови служители в нашия град смятат това за нормална практика. Не, не е нормална практика. Нормална практика е клиентът да има право да избира къде да застрахова имуществото, клиентът да има право да избира къде да прехвърли нотариално имота си и ако банката наеме адвокатска кантора, за да й изготви правно становище и подготви ипотеката, тогава да й плати, особено когато тази такса е безумно висока. Клиентът не е длъжен да плаща за адвокат, който защитава интереса на банката. Трябва да разберем, че това не са нормални практики в западния свят. Да не говорим, че все още, незнайно защо, за жилищните кредити не ги задължават да рекламират ГПР (годишният процент на разходите), а само лихвения процент. В 90% от случаите това е подвеждащо, тъй като така рекламираната лихва не е реалното оскъпяване за клиента и създава сериозна предпоставка за спекулации.


     - Напоследък за няколко Ваши колеги излязоха притеснителни информации?


     - Ако говорим за няколко агенции, които бяха свързани с измами, не мога да го коментирам, защото, първо, не съм запознат много добре. Истина е обаче, че такива факти са неприятни, защото вредят на всички нас, занимаващи се с посредничество на имоти, но да се надяваме, че до няколко години агенциите ще се лицензират и всеки, който иска да се занимава с тази дейност, не просто ще трябва да отговори на определени изисквания, а и ще приеме и изпълнява определени морални и етични норми при извършване на дейността си. НСНИ (Националното сдружение за недвижими имоти), на което ние сме членове, има тези амбиции.


     - Като цяло как се отрази кризата на агенциите за недвижими имоти? Виждаме, че някои затвориха, други ограничават сериозно разходите си.


     - Вижте, не знам как се е отразило на колегите ми. Всеки влиза с различни намерения в един бизнес. Ние следваме една и съща политика и начин на развитие, откакто се занимаваме с посредничество на недвижими имоти в гр. Благоевград. Въпреки кризата продължаваме да поддържаме същото качество на услугата и да предлагаме най-доброто от пазара в града. Винаги сме били изключително искрени и откровени с клиентите ни и сме се опитвали да превръщаме процеса на покупко-продажба на имот в приятно изживяване за тях, въпреки че може би не винаги сме успявали. Очакваме и отваряне на нов салонен офис на BlagoevgradProperties.сom, с което допълнително ще улесним обслужването им. В сътрудничество с химическо чистене “Роса” имаме и сериозните амбиции в скоро време да предложим и първите пакетни услуги за управление и поддържане на имоти, които пакети са съотнесени с пазара и конюнктурата на нашия град.
     Така че, следвайки принципите ни и постоянните темпове на развитие, кризата е просто един период, през който трябва да се мине и от който има много какво да научим.


     - От много Ваши колеги се налага мнението, че в момента е изгодно да се купува?


     - Изгодно!!! Жилището не е като намалението от 50% в някой МОЛ и ти отиваш да пазаруваш, защото е изгодно. Трябва да свикнем с мисълта, че жилището го купуваш преди всичко, защото имаш нужда от него, а не защото е изгодно. Жилището трябва да е удобно, съотнесено с нуждите на тези, които ще живеят в него. А като говорим чисто от инвестиционната му страна, доказано е, че възвращаемостта от него е стабилна и сигурна, но в дългосрочен план. Една година повече, друга по-малко, трета цената му може и да падне, но в дългосрочен план покупката на жилище винаги ще остане основно средство за спестяване за едно домакинство.
     Истината обаче е, че ако попаднете на добър брокер, в момента може да достигнете цена за имот, която само след известно време може да бъде непостигаема. Моментът определено е подходящ за хората, които имат нужда от жилище и имат средства, за да си го позволят. Пазарът е на тяхна страна. Има добър избор, има добри цени, могат да бъдат договорени добри цени. Лошото е, че кредитирането е ограничено, но като цяло времето е на купувачите.

 

 



ДРУГИ НОВИНИ

М.Кацарски за пазара на недвижими имоти през 2011 г. | 20.01.2012М.Кацарски за пазара на недвижими имоти през 2011 г.

Купувачи на имоти има, но липсват подходящите предложения за тях.

повече
Цените на квартирите в Благоевград през 2011год. | 09.11.2011Цените на квартирите в Благоевград през 2011год.

Кризата понижи с 40% цените на квартирите в Благоевград.

повече
Топката е в ръцете на банките | 16.08.2010Топката е в ръцете на банките

Мартин Кацарски: Ако свалят лихвите по депозитите, част от парите ще излязат от трезорите и ще послужат за купуване на жилища.

повече
В нов офис за над 250 000 лв. се настани | 10.09.2009В нов офис за над 250 000 лв. се настани

Въпреки кризата в сферата на недвижимите имоти най-голямата агенция за недвижими имоти в гр. Благоевград откри новия изцяло клиентски ориентиран офис за обслужване на клиенти.

повече
Ще падат ли цените на имотите в гр. Благоевград | 10.10.2008Ще падат ли цените на имотите в гр. Благоевград

Интервю с управителя на агенция "АВЕНЮ" за в.Струма.

повече
НСНИ и в гр. Благоевград | 08.05.2008НСНИ и в гр. Благоевград

5 агенции за недвижими имоти в Благоевград учредиха регионално сдружение и обявиха:

повече
Управителят на Агенция | 22.01.2008Управителят на Агенция "Авеню" и Blagoevgrad Properties М. Кацарски пред в. “Струма”

Максималните цени на апартаментите в Благоевград преди година са минимални сега, кв. “Еленово” е лидер по продажби

повече
www.BlagoevgradProperties.com в ТОП-20  по посещаемост в страната | 07.01.2008www.BlagoevgradProperties.com в ТОП-20 по посещаемост в страната

С имоти за 40 млн. ЛВ. благоевградският портал за недвижими имоти www.BlagoevgradProperties.com в 20-те най-посещавани в страната

повече
Интервю за в.Струма с управителя на АВЕНЮ  ООД | 12.03.2007Интервю за в.Струма с управителя на АВЕНЮ ООД

Оптимист съм за бизнеса в Пиринско. Дойде време да се предлага комплексна услуга на клиентите - посредничество при покупко-продажба, кредитно посредичество, управление на имоти.

повече
Благоевградски портал за имоти
Our Group
Благоевградският портал за имоти Кредитен посредник Пътеводител гр.Благоевград Професионален Домоуправител

WebDesignBG