Благоевградски портал за имоти

НОВИНИ

М.Кацарски за пазара на недвижими имоти през 2011 г.

М.Кацарски за пазара на недвижими имоти през 2011 г.
| 20.01.2012

 

Пазарът на недвижими имоти в Благоевград изпитва недостиг на качествени имоти на добра цена.

 

Мартин Кацарски е управител на Агенция за Недвижими Имоти “БлагоевградПропъртис.К”ООД.  Роден е през 1976 г. в гр. Благоевград. Средното си образование е завършил в благоевградската математическа гимназия „Акад Сергей П. Корольов” – профил „Математика”. Завършва „Финанси” в ЮЗУ „Неофит Рилски” – Благоевград, както и допълнителни специализирани курсове в сферата на кредитното посредничество и оценяването на недвижима собственост. Женен, с две деца.

 

  

Как се разви пазарът на недвижими имоти през изминалата година?Може ли да кажем, че цените няма да падат повече, след като излезе статистика, че са паднали с над 6% през изминалата година?

Да, четох за въпросната статистика и в интерес на истината не съм съвсем съгласен с нея, поради простата причина че, когато говорим за процентно изразяване на движението на цените на недвижимите имоти трябва да бъдем по-прецизни и да уточняваме за какъв тип имоти става въпрос: апартаменти, земи, къщи, търговски и промишлени помещения и т.н. Също така имат значение и различните райони и квартали на Благоевград. Така че, нека да не пренасяме някаква цифра било тя 1, 2, 6 или 10% автоматично върху всеки имот на пазара. За съжаление в повечето случаи се получава точно това, което е погрешно и прекалено елементарно. Колкото до това дали цените ще падат или ще се качват, зависи от няколко основни неща. Първо, на къде ще тръгнат лихвите по кредитите и лихвите по депозитите, което е тясно свързано с финансовата ситуация в Европа. Второ, как хората ще приемат случващото се с еврото и дали ще намерят спасение в недвижимия имот. И трето, ще се подобри ли икономическата ситуация в България,  което определено ще намали наличието на лоши кредити и потенциално лоши ипотеки. Трябва да отбележим, че в банките има не малко пари на гражданите и от техния жизнен стандарт зависи това да ги изтеглят и инвестират в недвижима собственост. Така че като цяло трябва да се изчака. Всички категорични прогнози в една или друга посока ще бъдат неправилни. Според нас едно е сигурно обаче, че няма да има рязко движение на цените за района на Благоевград през тази година.

 

И все пак, как се отрази кризата и как се  разви пазарът на недвижими имоти през изминалата година?

 

   Наблюдавайки нашата статистика отчитаме ръст на сделките с недвижими имоти през 2011 г. спрямо 2010 г, което запази тенденцията от 2010г спрямо 2009 г.. Така че като брой сделки може да говорим за раздвижване в посока засилен интерес. За съжаление основният ни проблем в момента е трудността, с която се намира подходящият имот за клиентите купувачи. На пръв поглед предлагането е голямо, а в действителност качествени имоти на добра цена липсват. Има клиенти-купувачи, чакащи месец два и дори повече да попаднат на подходящия имот за тях. Това никога не е било преди.

 

Смята се, че поради кризата предлагането се е увеличило многократно. Вие не сте ли съгласен с това?

 

Предлагането е по-голямо - да. Дали е многократно е трудно да се каже пък и не е толкова важно. Имайте предвид, че като собственици на Портала за Благоевградските Имоти BlagoevgradProperties.com,  разполагаме в базата си данни с над 1000 имота за продажба само в района на гр. Благоевград и те се актуализират ежедневно. Ежедневно ние качваме и сваляме имоти от продажба. Отделно работим и с други наши колеги като предлагаме и техни оферти. Всичко това, единствено с цел да предоставим цялостно пазара на недвижими имоти в града и да направим всичко възможно, за да достигнем до правилния имот за нашите клиенти. Въпреки всичко това е изключително трудно. Добри имоти просто няма или ако се появят те се продават в рамките на седмица, две. А предлагането иначе на пръв поглед, както казвате вие се е увеличило.

 

Кой имот тогава наричате добър имот?

 

Всеки имот може да бъде добър имот. Проблемът е в баланса между състояние, разпределение, изложение, години, общи части на сградата и мн. други неща и разбира се цената. Цената, която както винаги казваме е следствие на всичко изброено или по-точно на това колко е стойностен един имот. Ние сме за това да консултираме и научим нашия клиент как да определи стойността на имота си, за да може при подходяща цена да успее да стигне до продажба. За съжаление в повечето случаи клиентите се допитват до нас единствено с намерението да чуят това, което им се иска, а не това което е реално.  Ще бъдете учудени колко често клиенти-продавачи се разочароват от брокер само за това, че той си е позволил да бъде искрен с тях и да даде компетентното си мнение за продажната цена на предлагания от тях имот, в следствие на познанията и погледа, които има върху пазара. Това разбира се, се променя с годините, въпреки че ми се иска да става по-бързо. Иска ми се хората да имат по-голямо доверие в брокерите и фирмите, занимаващи се с посредничество на недвижима собственост. Истина е, че  и ние  има много какво да дадем и поработим, за да стигнем до желаното от нас ниво на доверие.

 

На какви цени реално се случват сделки в момента?

 

Никога не съм обичал да говоря директно за цените на имотите, защото както съм казвал те са следствие от много неща. Трудно може да сложим етикет на цял един район и да кажем тук цените варвят примерно на 500 евро на квадрат. В една сграда може да има имот на 350 евро и имот на 600 евро. Но това как пазара определя цените е друга и дълга тема. Нека просто да кажем така: Включване в Ново строителство, широк център, 430-470 евро на квадрат. Готови сгради с Акт 16, широк център до 500-520 евро. Ново строителство по кварталите до 400 евро и панелните жилища 250-280 евро. Това са нивата на които се сключват сделки в момента.

 

Говорейки за фирмите и Агенциите за недвижими имоти, често сте упреквани, че таксувате прекалено високи комисионни. Имаше даже Агенция която спря да таксува Купувачите с комисион.

 

 

            Нали не очаквате от мен да започна да оправдавам или защитавам таксите, който таксуваме. Първо трябва да отбележа, че забогатял брокер на недвижими имоти в Благоевград няма. Също така трябва да се знае, че таксите за агенциите в България като изключим курортните райони на страната са общоприето по два процента от всяка страна и са по-ниски в сравнение с другите страни в Европа, да не говорим за Америка. А и ако трябва да бъда искрен трудно една фирма с добър персонал, което е основно за нашата дейност, добри условия да предоставя услугата и добре поддържана база данни от имоти, което всъщност е нашата стока може да си позволи да намали цената на услугата. Да, прави сте, имаше Агенция която се опита да го направи като не таксува Купувачите с комисион и познайте какво се случи. Всичко беше за четири месеца. Няма как да стане. Повярвайте ми, ако можеше Аз щях да съм първият направил го.  За това че, хората го чувстват така аз имам своето обяснение, но е тема на друг разговор. Само ще кажа че, топката е в нашите ръце. Клиентите все още не чувстват агенциите като съществена част от процеса при покупко-продажба на имот. Като частта, която контролира процеса, насочва процеса, спестява и решава проблеми, свързани с една сделка. Добрата агенция трябва да е в състояние освен добре да набира и предлага имоти, да съумее да управлява процес, в който са свързани много учасници. Това са,  освен купувач и продавач, нотариуси, адвокати, оценители, банки и кредитни инспектори, община, агенция по кадастър и т.н. Ние подреждаме всичко това в един механизъм, наричан от нас сделка, който в повечето случаи е видим по повърността от нашите клиенти. Даже нещо повече, колкото по-добре свършим работа, толкова по-незабележима и неразбрана е тя за клиентите.  

 

            Прави впечатление  за строителни изкопи на много места в града, по които очевидно не се работи. Защо се стигна до там?

 

Не знам точно кои изкопи цитирате, но има такива. Дали са много не мога да преценя. Аз се сещам за 5-6.

 

Малко ли са?

 

Не казвам, че са малко или много, но вижте ние сме посредническа фирма, а не строители. Очевидно някои инвеститори не са си направили правилно сметките. Но Аз нямам постоянен поглед върху въпросните обекти, тъй като не представляват интерес за мен в момента.Те не са предлагани от нас и няма да бъдат предлагани, докато не бъдем убедени в способността на инвеститора да завърши обекта. В следствие на това нямаме осъществени продажби там. Опитваме се да бъдем изключително прецизни в предлаганите от нас обекти. Строителството, освен че е специфичен бизнес, е и изключително скъп. Един от най-скъпите навсякъде по света. Съжалявам, че някои хора трябваше да го разберат по този начин.

 

 

Кои са най-често срещаните сделки в момента в гр. Благоевград?

 

Изцяло е спрял пазара на земеделски земи и терени за промишлени цели. Такъв пазар просто несъществува. В тази връзка дългите спекулации, че в следствие на евентуалното изграждане на автомагистрала „СТРУМА” и трасето  около Благоевград ще доведе до раздвижване и покачване на пазара в тези райони са изцяло попарени след като видяхме какво се случи с обезщетенията на държавата от по 350-400  лв на дка. в района на с.Долна Диканя. С апартаментите положението обаче продължава да се подобрява и това е вследствие на допълнително понижените цени, което сближава все повече ценовите очаквания на продавачите с тези на купувачите. Друго съществено нещо е, че сделките са изцяло под нивата от € 50 000. Сделките над тези нива са единици.

 

Промени ли се поведението на банките през последната година?

 

Част от нашата работа е ежедневно да поддържаме контакти и да разменяме информация с банките. Тясното сътрудничество с тях ни позволява да сме по-добре запознати с ипотечните им продукти и да бъдем по-ангажирани към нашите клиенти.  Не може да не отбележим започналото макър и все още изключително трудно кредитиране от страна на банките. То е с пъти по-добро от 2009 и началото на 2010 г. За съжаление все още е много малка обществената група от клиенти, към които те се стремят. Изискванията са високи и това ограничава по-голямата част от потенциалните купувачи.

 

Лихвите по ипотечните кредити паднаха ли през 2011г?

 

Зависи кой питате.  Лично моето мнение е, че лихвите по кредитите  все още са високи. Трябва да бъдат м/у 7% -  7.5%, за да се осигурява спокойно 25 – 30 годишна ипотека. И да не забравяме, че говорим за ГПР, годишен процент на разходите, а не рекламирана лихва по телевизията.

 

 

 



ДРУГИ НОВИНИ

Цените на квартирите в Благоевград през 2011год. | 09.11.2011Цените на квартирите в Благоевград през 2011год.

Кризата понижи с 40% цените на квартирите в Благоевград.

повече
Топката е в ръцете на банките | 16.08.2010Топката е в ръцете на банките

Мартин Кацарски: Ако свалят лихвите по депозитите, част от парите ще излязат от трезорите и ще послужат за купуване на жилища.

повече
 Интервю за Е-79 с управителя на БлагоевградПропъртис.КОМ. | 17.09.2009 Интервю за Е-79 с управителя на БлагоевградПропъртис.КОМ.

Доказано е, че възвращаемостта от имота е стабилна и сигурна, но в дългосрочен план.

повече
В нов офис за над 250 000 лв. се настани | 10.09.2009В нов офис за над 250 000 лв. се настани

Въпреки кризата в сферата на недвижимите имоти най-голямата агенция за недвижими имоти в гр. Благоевград откри новия изцяло клиентски ориентиран офис за обслужване на клиенти.

повече
Ще падат ли цените на имотите в гр. Благоевград | 10.10.2008Ще падат ли цените на имотите в гр. Благоевград

Интервю с управителя на агенция "АВЕНЮ" за в.Струма.

повече
НСНИ и в гр. Благоевград | 08.05.2008НСНИ и в гр. Благоевград

5 агенции за недвижими имоти в Благоевград учредиха регионално сдружение и обявиха:

повече
Управителят на Агенция | 22.01.2008Управителят на Агенция "Авеню" и Blagoevgrad Properties М. Кацарски пред в. “Струма”

Максималните цени на апартаментите в Благоевград преди година са минимални сега, кв. “Еленово” е лидер по продажби

повече
www.BlagoevgradProperties.com в ТОП-20  по посещаемост в страната | 07.01.2008www.BlagoevgradProperties.com в ТОП-20 по посещаемост в страната

С имоти за 40 млн. ЛВ. благоевградският портал за недвижими имоти www.BlagoevgradProperties.com в 20-те най-посещавани в страната

повече
Интервю за в.Струма с управителя на АВЕНЮ  ООД | 12.03.2007Интервю за в.Струма с управителя на АВЕНЮ ООД

Оптимист съм за бизнеса в Пиринско. Дойде време да се предлага комплексна услуга на клиентите - посредничество при покупко-продажба, кредитно посредичество, управление на имоти.

повече
Благоевградски портал за имоти
Our Group
Благоевградският портал за имоти Кредитен посредник Пътеводител гр.Благоевград Професионален Домоуправител

WebDesignBG